משרד עורכי דין גיא לפבר מיסוי מקרקעין
תמצית חוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק"), עוסק במיסוי זכות במקרקעין וזכות באיגוד מקרקעין, בעת מכירתן. מקרקעין מוגדרים בחוק כקרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע.

חוק מיסוי מקרקעין הנו חוק טריטוריאלי והוא חל על רכישה ומכירה של זכות במקרקעין המצויים במדינת ישראל (בכלל זה יהודה ושומרון).

החוק עוסק בהטלת שני מסים: מס שבח ומס רכישה.

יודגש כי רישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) מותנה באישור בדבר העדר חובות במס שבח, מס רכישה ומס רכוש בשל המקרקעין הנמכרים.

זכות במקרקעין - מוגדרת בחוק כ- בעלות, חכירה העולה על 25 שנים, בין שבדין ובין שביושר, הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור (לעניין הרשאה במקרקעי ישראל - אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מ 25 שנים).

מכירה - לעניין זכות במקרקעין בין בתמורה ובין ללא תמורה מוגדרת בחוק ככל הענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה. החוק קבע כי הורשה, העברת זכות במקרקעין אגב גירושין, הקניית זכות במקרקעין לנאמן/אפוטרופוס/מפרק/כונס נכסים אינן מכירות.

מס שבח - סעיף 6 לחוק קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. מס שבח מקרקעין הנו למעשה מס רווח הון, המוטל על מוכר זכות במקרקעין / זכות באיגוד מקרקעין אשר אינה מהווה בידיו "מלאי עסקי".

המס מוטל במקרה בו למוכר נוצר רווח ממכירת הזכות במקרקעין. לא יוטל מס במקרה של הפסד. לעניין שיעורי המס והזיכויים ממנו, יראו את השבח כחלק מההכנסה החייבת במס הכנסה בשנת המס שבה נעשתה המכירה.

החוק קובע את דרך חישוב השבח, את ההוצאות המותרות בניכוי, את ההוראות לקביעת יום המכירה ושווי המכירה ואת ההוראות לקביעת יום הרכישה ושווי הרכישה. בנוסף, קובע החוק פטורים שונים והקלות ממס.

מס רכישה - סעיף 9(א) לחוק קובע כי במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישה. מס הרכישה הנו בשיעור משווי המכירה. בנכסים שאינם מהווים דירת מגורים, שיעור המס קבוע לכל השווי ואילו בדירות שישמשו למגורים שיעור המס מדורג.

כמו כן קיימות תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)(פטור ממס רכישה), התשל"ה – 1974 הקובעות פטורים והקלות ממס רכישה.

מקדמה - סעיף 15 (ב) לחוק קובע כי מבלי לגרוע מחובתו של המוכר לשלם את מס השבח, מוטלת על הרוכש חובה להעביר למנהל מס שבח תשלום על חשבון המס שהמוכר חייב בו – להלן מקדמה. גובה המקדמה הוא בשיעור מהתמורה שנקבע בהסכם (7.5% / 15%) בהתאם למועד רכישת הנכס הנמכר.

סעיף 15 (ה) קובע כי המוכר והרוכש רשאים להגיש בקשה להקטנת שיעור המקדמה. הבקשה תוגש במועד הגשת ההצהרה על גבי טופס 7155 כשהיא מנומקת וכוללת מסמכים תומכים. המנהל ישיב לבקשה תוך 20 ימים ועל החלטתו לא ניתן לערער.

סעיף 15 (ד) קובע כי את סכום המקדמה ששולם יראו כאילו שולם על ידי המוכר על חשבון מס השבח שהוא חייב בו. כמו כן נקבע כי יראו בסכום המקדמה ששולם כחלק מהתשלומים שהעביר הרוכש למוכר במסגרת הסכם המכר.

סעיף 15 (ד) (4) קובע כי לעניין אישור המנהל בדבר תשלום מס השבח לצורך רישום המכירה בפנקס המקרקעין, יראו את תשלום המקדמה כאילו שולם המס שהמוכר חייב בו. את המקדמה יש להעביר לאחר שהרוכש שילם %40 מהתמורה למוכר.

המקדמה לא תחול על מכירת דירת מגורים מזכה שנתבקש בגינה פטור, על מכירה שאיננה כולה בכסף ועל מכירה שהתבצעה לפני 31/3/2011.

* בתיקון 72 נקבע כי המקדמה תבוטל לגבי מכירות שיתבצעו מיום 1/4/2013 ואילך. עוד נקבע כי שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת רשאי לדחות את מועד הביטול. מועד הביטול נדחה בצו עד ליום 30.9.2013 (ייתכן והמועד ידחה שוב).
הבהרה משפטית: תוכן האתר מובא לאינפורמציה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי הניתן ע"י עורכי דין ו/או תחליף לו. הסתמכות עליו באחריות המשתמש בלבד. אין בשימוש באתר ליצור יחסי עו"ד-לקוח.
www.Lefeber-Law.co.il